Investieren auf Mallorca: Wichtige Tipps für deutsche Immobilienkäufer

Die Bedeutung der 10 %-Anzahlung

Die 10 %-Anzahlung ist ein sehr wichtiger Punkt im spanischen Kaufprozess.

Wenn der Käufer nach Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags ohne rechtfertigenden Grund nicht zum Notartermin erscheint oder den Kauf nicht abschließt, kann diese Anzahlung verloren gehen.

Umgekehrt schützt die Anzahlung auch den Käufer. Wenn der Verkäufer den Kauf nicht vollzieht, zum Beispiel weil er später ein höheres Angebot erhalten hat, muss er dem Käufer normalerweise die 10 % zurückzahlen und zusätzlich weitere 10 % als Vertragsstrafe leisten.

Deshalb sollte ein privater Kaufvertrag erst unterschrieben werden, wenn der Käufer wirklich sicher ist, die Immobilie erwerben zu wollen.

Due Diligence vor der Unterzeichnung

Es ist dringend zu empfehlen, die rechtliche Prüfung der Immobilie vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags durchzuführen.

Zwar kann der Vertrag theoretisch unter Bedingungen gestellt werden, zum Beispiel abhängig von einem positiven Ergebnis der Due Diligence. In der Praxis ist es jedoch sicherer, alle wichtigen Prüfungen vorher abzuschließen, um spätere Streitigkeiten oder Auslegungsprobleme zu vermeiden.

Die Due Diligence sollte unter anderem prüfen:

ob die Immobilie lastenfrei ist;
ob Schulden oder Belastungen bestehen;
ob alle Baugenehmigungen vorhanden sind;
ob Umbauten legalisiert wurden;
ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt;
und ob die Immobilie baurechtlich ordnungsgemäß ist.

Baurechtliche Prüfung auf Mallorca

Gerade auf Mallorca ist die baurechtliche Prüfung besonders wichtig.

Es muss überprüft werden, ob das Haus legal errichtet wurde, ob alle Erweiterungen oder Renovierungen genehmigt sind und ob die Immobilie den geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht.

Bei ländlichen Immobilien ist besondere Vorsicht geboten, da Erweiterungen, Renovierungen oder Nutzungsänderungen eingeschränkt sein können.

Versteckte Risiken wie nicht genehmigte Anbauten, fehlende Lizenzen oder baurechtliche Unklarheiten können erhebliche Folgen haben.

Zeitrahmen bis zum Notartermin

Nach Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags wird normalerweise eine Frist bis zum Notartermin vereinbart.

Diese Frist ist frei verhandelbar. Üblich sind Zeiträume zwischen einem und drei Monaten, in manchen Fällen auch länger.

Wenn der Käufer eine Finanzierung benötigt, insbesondere über eine spanische Bank, sollte ausreichend Zeit eingeplant werden. Finanzierungen in Spanien können leicht zwei Monate oder länger dauern.

Zahlung des Kaufpreises beim Notar

Ein weiterer wichtiger Unterschied zu Deutschland ist der Zahlungsablauf.

In Spanien wird der vollständige Kaufpreis normalerweise am Tag der notariellen Kaufurkunde bezahlt.

An diesem Tag erhält der Käufer die Schlüssel und wird Eigentümer der Immobilie.

Eine spätere Rückabwicklung wie in Deutschland gibt es in dieser Form nicht. Deshalb müssen Finanzierung, Prüfung und Vertragsunterlagen vor dem Notartermin vollständig geklärt sein.

Touristische Vermietung und Ferienlizenz

Wenn die Immobilie als Investition gekauft wird, spielt die Möglichkeit der touristischen Vermietung eine wichtige Rolle.

In Spanien gilt eine Vermietung in der Regel als touristische Vermietung, wenn die Mietdauer unter zwei Monaten liegt und die Immobilie über Plattformen oder Agenturen wie Airbnb vermietet wird.

Für längere Mietzeiträume, zum Beispiel drei oder vier Monate, ist normalerweise keine touristische Vermietungslizenz erforderlich.

Auf Mallorca und den Balearen sind touristische Vermietungslizenzen jedoch stark reguliert. Es gibt Zonen, in denen touristische Vermietung nicht erlaubt ist, und die Anzahl der Lizenzen ist begrenzt.

Außerdem kann eine Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung in bestimmten Fällen untersagen.

Wer eine Immobilie mit dem Ziel kauft, Mieteinnahmen über Ferienvermietung zu erzielen, sollte diesen Punkt unbedingt im Rahmen der Due Diligence prüfen lassen.

Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca

Auch steuerlich gibt es erhebliche Unterschiede zwischen Spanien und Deutschland.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auf den Balearen fällt Grunderwerbsteuer an. Diese liegt je nach Kaufpreis in der Regel zwischen 8 % und 11 %.

Die Notarkosten sind in Spanien im Vergleich zu Deutschland häufig niedriger, da der spanische Notar eher eine formelle Funktion erfüllt.

Die rechtliche Prüfung, die Vertragsgestaltung und die Begleitung des Kaufprozesses werden in Spanien überwiegend durch den Anwalt übernommen.

Deshalb ist es besonders wichtig, einen spezialisierten Anwalt frühzeitig einzuschalten.

Die Rolle des Anwalts

Der Anwalt spielt beim Immobilienkauf in Spanien eine zentrale Rolle.

Er prüft die Immobilie, bereitet oder überprüft den privaten Kaufvertrag, koordiniert mit dem Notar, kontrolliert die rechtlichen und steuerlichen Aspekte und begleitet den Käufer bis zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde.

Für deutsche Käufer ist es besonders empfehlenswert, einen spanischen Anwalt zu wählen, der Deutsch spricht und das spanische Immobilienrecht aus erster Hand kennt.

Drei wichtige Tipps für deutsche Käufer

Wer auf Mallorca eine Immobilie kaufen möchte, sollte besonders auf drei Punkte achten.

Erstens sollte man keine Immobilie kaufen, ohne sie persönlich besichtigt zu haben.

Zweitens sollte man mit einem erfahrenen und etablierten Maklerbüro zusammenarbeiten.

Drittens sollte man nichts unterschreiben, nicht einmal eine Reservierung, ohne vorher mit einem spezialisierten Anwalt gesprochen zu haben.

Ein Immobilienkauf sollte niemals nur aus einer Urlaubsstimmung heraus entschieden werden. Auch wenn das Wetter schön ist und die Insel begeistert, sollte man sich ausreichend Zeit nehmen, um die Entscheidung rechtlich und wirtschaftlich sorgfältig zu prüfen.

Conclusion

Der Immobilienkauf auf Mallorca bietet für deutsche Käufer viele Chancen, unterscheidet sich jedoch deutlich vom Kaufprozess in Deutschland.

Besonders wichtig sind eine sorgfältige Due Diligence, die Prüfung der baurechtlichen Situation, die steuerliche Analyse und eine klare vertragliche Absicherung vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags.

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte sich frühzeitig von einem erfahrenen spanischen Anwalt beraten lassen, idealerweise in deutscher Sprache.

So lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden und der Kaufprozess kann sicher, strukturiert und reibungslos ablaufen.